Kupoprodaja nekretnina

U ovom članku navešćemo ključne faze koje nastaju od momenta kada se opredelio za odredenu nepokretnost do momenta sticanja prava svojine, uz pretpostavku da je predmet kupoprodaje stan ili kuca koji fizički već postoje, odnosno koji su u celosti izgradeni i poseduju najmanje pravnosnažno odobrenje za izgradnju (tzv. gradevinsku dozvolu).

 UKRATKO SVE INFORMACIJE

Kako su kod nas u 90% slucajeva kupoprodaje nekretnina vezane – naime, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja zapocinje potpisivanjem predugovora i prijemom kapare (obicno u iznosu od 10% dogovorene cene). U predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izricito definisan, vec ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora). U predugovoru obicno, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka.

Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zakljucenja predugovora nije neophodna, vec se odmah može pristupiti zakljucenju i overi glavnog ugovora.

Prva faza je provera pravnog statusa nepokretnosti – utvrdivanje da li i po kom osnovu prodavac poseduje pravo svojine na stanu.

Ako je stan uknjižen potrebno je pribaviti nov izvod iz zemljišnih knjiga – tzv. vlasnicki list (ako je nepokretnost upisana registar zemljišno-knjižnog suda – u Beogradu je to Drugi opštinski sud u Palati pravde), odnosno list nepokretnosti (ako je nepokretnost upisana u registar katastra nepokretnosti – na teritoriji grada Beograda postoji više Službi za katastar nepokretnosti cije adrese možete naci na web site-u Republički Geodetski Zavod).

Medutim, važno je znati da lice koje je upisano u vlasnicki list nije uvek i sadašnji vlasnik stana. Cesto se dešava da stvarni vlasnik nikada nije podneo zahtev za uknjižbu stana na svoje ime. Kako bi kasnije kupac mogao da izvrši uknjižbu svog prava svojine (na svoje ime), u takvim slucajevima je najvažnije da kupac dobije od prodavca svu prethodnu dokumenaciju koja dokazuje njegovo pravo svojine, odnosno koja je dovoljna za uknjižbu.

Uvidom u vlasnicki list, odnosno list nepokretnosti kupac saznaje još jednu vrlo važnu cinjenicu – da li je stan koji želi da kupi opreterecen založnim pravom (hipotekom) ili ne. Ako je hipoteka uknjižena kupoprodaja može biti izvršena, ali tada kupac dobija stan sa teretom hipoteke i preuzima vrlo veliki rizik da u jednom trenutku, ukoliko prodavac ne izmiri svoje dugove, taj stan izgubi u postupku prinudne prodaje.

Savet kupcima je da još prilikom overe predugovora i kaparisanja obavezno traže vlasnicki list izvaden tog dana, jer su u njemu upisana eventualna opterecenja, a da se postupak ponovi i na dan isplate cene. Ma koliko paranoicno to izgledalo, dešava se da se za tih nekoliko dana stan još jednom proda – takvih prevara je samo na teritoriji Beograda izmedu 50 i 100 godišnje.

Naime, da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora biti legitimisan kao prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje bilo izvodom iz registra (zemljišnih knjiga ili katastra nepokretnosti), bilo na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti predata u originalnim primercima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama poreske uprave nadležne opštine kao potvrdom da je placen porez na prenos apsolutnih prava.

Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, pocev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pecatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znaci, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

Inace, u postupku kupoprodaje, prakticna razlika izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjiženim nepokretnostima možete uspostaviti založno pravo – hipoteku – i na osnovu toga dobiti od banke hipotekarni kredit, a za neuknjižene nepokretnosti to, u praksi, još uvek nije moguce. Medutim, neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravnosnažnim rešenjem, isto kao i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

Kada kupac utvrdi da je prodavac zaista trenutni vlasnik stana, pristupa se izradi ugovora o kupoprodaji. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti ovakav ugovor mora biti zakljucen u pismenoj formi i overen u sudu. Dugogodišnje iskustvo vecine kolega donelo je neznatne specificnosti u pogledu sadržine predugovora i ugovora, dok su svi bitni elementi po svojoj sadržini gotovo identicni.

Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka ugovornih strana, sa svim generalijama, ukljucujuci i maticni broj ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti.

Greške su kao i u svim drugim poslovima moguce. One su, doduše, relativno retke i svode se uglavnom na greške u unetim podacima o nepokretnosti ili podacima o ugovornim stranama, kroz pogrešno uneta slova ili brojeve. Ovakve greške, ako su veceg obima, ispravljaju se aneksima ugovora, i svi koji su zbog uknjižbe svojih prava na nepokretnostima bili prinudjeni da rade ispravke, vrlo dobro su naucili šta u pravu znace greške i koliko naknadno treba vremena da one budu ispravljene. Zato je moj savet da, kada od strane advokata dobijete tekst konacnog ugovora na potpisivanje, obavezno i sami proverite podatke koji su uneti, jer time ponekad možete uštedeti dosta vremena i truda radi ispravke npr. samo jednog broja koji je nenamerno unet usled greške u kucanju. Sama forma kao bitan elemenat ugovora o kupoprodaji je stroga. Najjednostavnije receno – pismena forma i sudski overen ugovor.

U praksi se dešava da više osoba ima susvojinu na istom stanu, svako sa odgovarajucim suvlasnickim delom – tzv. idealnim delom (npr. ½ ili ¼). U tom slucaju svi suvlasnici tog stana imaju svojstvo prodavaca. Da bi kupac stekao pravo svojine na celom stanu svi suvlasnici moraju potpisati ugovor o kupoprodaji i overiti svoj potpis u sudu.

Posebno pravilo važi za slucaj da je stan susvojina npr. 3 lica i svako od njih je vlasnik po 1/3 idealnih delova stana. Da bi jedan od tih suvlasnika prodao samo svoju 1/3 stana, Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnicki deo dužan da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima pod istim uslovima koje je ponudio potencijalnom kupcu.

Ponuda koju prodavac dostavlja istovremeno ostalim suvlasnicima kao nosiocima prava prece kupovine, mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje.

 

Ostali suvlasnici su dužni da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude pismenim putem izjasne o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude ovog clana mora se uciniti preporucenim pismom sa povratnicom.

Ako se imalac prava prece kupovine, kome je ucinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na prethodno opisan nacin da prihvata ponudu, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

U praksi, da bi se u ovom slucaju uredno overio ugovor o kupoprodaji, neophodno je priložiti sudskom overitelju povratnicu potpisanu od strane ostalih suvlasnika kao dokaz da je ispoštovano pravo prece kupovine.

Obaveze prodavca i kupca

Od momenta zakljucenja predugovora, prodavac je u obavezi da primi celokupnu kupoprodajnu cenu na nacin i u rokovima dogovorenim sa kupcem.

Do momenta zakljucenja i overe glavnog kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu PTT usluga, EDB-a, komunalnih usluga („Infostana“), poreza na imovinu. Na dan zakljucenja kupoprodajnog ugovora, prodavac je u obavezi da dostavi potvrdu Infostana zakljucno sa prethodnim mesecom, uverenje poreske uprave nadležne opštine da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu, poslednji racun za struju, poslednji racun za telefon.

Prodavac je takode u obavezi da u momentu zakljucenja kupoprodajnog ugovora preda kupcu kljuceve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom. Obaveza prodavca je takode da dostavi izvod iz maticne knjige rodenih kao i sudski overene izjave bracnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slucaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ako je to neophodno.

Obaveza kupca je da isplati celikupnu kupoprodajnu cenu na nacin i u rokovima dogovorenim sa prodavcem. Uobicajeno je da prilikom zakljucenja predugovora kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku, transferom sa deviznog racuna kupca na devizni racun prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posrednicku proviziju, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno aneksa, troškove transfera u ovlašcenoj banci, porez na promet apsolutnih prava kao i takse za prenos pretplatnih prava (PTT, EDB,…), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ako su za to ispunjeni uslovi.

Isplata kupoprodajne cene

Nacin i rok isplate kupoprodajne cene odreduju se samim ugovorom. Medutim, najsigurnijie za obe strane jeste da se overa ugovora i isplata cene obave istog dana, odnosno da odmah nakon overe ugovora i prodavac i kupac zajedno odu do banke gde bi isplata kupoprodajne cene bila izvršena transferom novca sa racuna kupca na racun prodavca.

Odabir banke je stvar dogovora izmedu prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podici momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih racuna traje oko 30 minuta. Troškove transfera placa Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 0,01% do 0,05% od vrednosti kupoprodajnog ugovora.

Prema važecim zakonskim propisima kupoprodajna cena za nepokretnost može biti isplacena ili u dinarima ili u devizama.

Porezi i troškovi

Kupoprodaju nepokretnosti opterecuju dve vrste poreza:

• porez na prenos apsoluntih prava (tzv. porez na promet);
• porez na kapitalni dobitak.

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na cijoj teritoriji se nalazi nekretnina. Zakonska obaveza placanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobicajena praksa da isti placa kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da ce porez biti placen.

Zakonski rok za prijavu placanja poreza na prenos apsolutnih prava tzv. poreza na promet je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na cijoj teritoriji se nalazi nekretnina.

Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priložiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko rešenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (pecatom poreske uprave) na istom.

Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik placanja ima rok od 15 dana od dana prijema rešenja da uplati navedeni iznos i o tome dostavi dokaz poreskoj upravi kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula – pecat o regulisanom (naplacenom) porezu na prenos apsolutnih prava.

Kapitalni dobitak predstavlja pozitivnu razliku izmedu prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez nece postojati.

Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 50.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 70.000 EUR. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se placa porez po stopi od 20 %.

Medutim, vrlo je važno reci da obveznici poreza na kapitalni dobitak mogu biti samo lica koja su nepokretnost stekla posle 24.01.1994. godine. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog datuma, nisu obveznici poreza na kapitalni dobitak. I prema zakonskim odredbama i prema pravnoj praksi, obveznik ovog poreza je prodavac.

 Obaveze placanja poreza na kapitalni dobitak su oslobodena lica koja su nepokretnost stekla:

• nasledem;
• ako se prenos vrši izmedu bracnih drugova i krvnih srodnika u pravoj liniji;
• ako se prenos vrši izmedu razvedenih bracnih drugova, a u neposrednoj je vezi sa razvodom braka.

Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 60 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja clanova svoje porodice, odnosno domacinstva, oslobada se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.

Obvezniku ovog poreza koji u roku od narednih 10 meseci sredstva ostvarena prodajom uloži za iste namene, izvršice se povracaj placenog poreza na kapitalni dobitak.

Tokom postupka kupoprodaje kupac po pravilu snosi sve administrativne troškove. Taksa za izvod iz zemljišnih knjiga trenutno iznosi 130,00 dinara, za list nepokretnosti oko 1.200,00 dinara, za uknjižbu u zemljšno-knjižnom sudu oko 2.600,00 dinara, za uknjižbu u registar centra za katastar nepokretnosti oko 4.200,00 dinara, za overu ugovora o kupoprodaji u zavisnosti od dogovorene cena, a najviše 26.033,00 dinara.

Uknjižba

Trenutno je u Beogradu daleko manji broj uknjiženih u odnosu na neuknjižene stanove. Da bi se neka nepokretnost uknjižila, potrebno je da budu ispunjeni odredeni preduslovi.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti.

Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Prosto je nemoguce ocekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno preduzeca-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene.

Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slucaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.
Prenos prava korišcenja telefona, struje i infostana

Prenos prava korišcenja PTT prikljucka

PTT prikljucak se prenosi sa kupca na prodavca po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajednickim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnicki servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT prikljucka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije licnih karata.

Prenos prava korišcanja EDB brojila

Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeca Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o placenoj elektricnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu, ili na Kej Oslobodenja.

Prenos „Infostana“

Prenos „Infostana“, odnosno komunalija, vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na cijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Na celoj teritoriji grada Beograda vec dugi niz godina usluge agencijskog posredovanja iznose 3% od dogovorene kupoprodajne cene – u dinarskoj protivvrednosti, za sve iznose preko 25.000€, dok je za sve iznose ispod 25.000€ posrednicka provizija po pravilu fiksna i iznosi 750€ – u dinarskoj protivvrednosti. Placa je kupac u trenutku potpisivanja predugovora.

Medutim, uz sve troškove koji prate kupovinu stana, sigurnije je dodatno angažovati i sopstvenog advokata – to ce Vam posavetovati mnogi pravnici, bankari i oni koji su prošli kroz proceduru kupovine stana. To nije slucajno, jertrgovanje nekretninama u Srbiji, zemlji sa komplikovanom i nedovoljno uredenom administracijom, ponekad je pravi podvig.

Napomena: u cilju demistifikacije postupka kupoprodaje nepokretnosti i približavanja ove teme ljudima koji se profesionalno ne bave prometom nepokretnosti, u tekstu koji sledi, prilikom opisivanja pojedinih pojmova, situacija i postupaka pred nadležnim organima, nisu uvek korišceni pravni (zakonski), odnosno strucni termini vec termini koji su u praksi postali uobicajeni.